Notre façon de bâtir n'a pas suivi.

Le Canada ne manque ni de bâtisseurs, ni de terrains, ni de demande. Il lui manque une façon de bâtir qui suive le rythme. La construction résidentielle produit moins par heure travaillée qu'en 2000, une approbation d'aménagement prend près d'un an, un immeuble d'appartements met près de deux ans à se construire dans les plus grandes villes, et le coût de construction a augmenté plus de trois fois plus vite que les prix en général. Chacune de ces mesures tient à la méthode, pas à la volonté, et c'est la méthode qui peut changer.

Moins bâti par heure

La production horaire de la construction résidentielle au Canada était inférieure de 8 % en 2024 à celle de 2000 (Centre d'étude des niveaux de vie, décembre 2025). La baisse n'a pas été régulière : la productivité a progressé de 1,5 % par année de 2008 à 2019, puis reculé de 3,8 % par année de 2019 à 2024. Le Centre estime que cette perte de productivité a ajouté entre 6 et 7,7 milliards de dollars au coût des logements neufs sur ces cinq années, soit de 15 à 20 % de la hausse. La plus grande partie de l'économie produit davantage par heure qu'il y a une génération. La construction résidentielle produit moins.

L'essentiel d'un logement canadien se construit encore à ciel ouvert, un corps de métier après l'autre, sur un chantier qui s'arrête au gré de la météo et attend l'équipe suivante. Le travail est devenu plus exigeant, avec des normes énergétiques plus élevées et des bâtiments plus denses, alors que son organisation a à peine changé.

Des mois avant la première pelletée, des années avant les clés

Le temps alourdit les coûts. Dans 23 municipalités, une demande d'aménagement a pris en moyenne 11,2 mois à traiter de 2022 à 2024, de 2 mois à Saskatoon à 31 mois à Hamilton (Altus Group pour l'Association canadienne des constructeurs d'habitations, mars 2025). Une fois le chantier lancé, un immeuble d'appartements a mis en moyenne 22,7 mois à se construire en 2023 dans les six plus grandes régions métropolitaines du pays, et 33,3 mois à Toronto (SCHL, printemps 2024). Chaque mois d'approbation et de construction pèse sur le financement, sur le terrain immobilisé et sur un ménage qui attend toujours un logement.

Des coûts qui devancent l'économie

L'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels a augmenté de 69 % de 2019 à 2025, contre 21 % pour les prix à la consommation au cours des mêmes années (Statistique Canada; calcul de Doorway à partir des moyennes annuelles). Une partie de cette hausse tient au coût des matériaux et de la main-d'œuvre, qu'aucune entreprise ne contrôle à elle seule. Une autre tient à la perte de productivité décrite plus haut, donc à la façon dont le travail est fait. Un logement qui coûte plus cher à bâtir doit se louer ou se vendre plus cher, sinon il ne se bâtit pas.

La méthode est le levier

Les trois mesures pointent dans la même direction. Une plus grande part du logement devrait être fabriquée à l'abri, selon des tolérances serrées, pendant que le terrain se prépare : murs, planchers et modules entiers produits en usine et assemblés en une fraction du temps. Reproduire des conceptions éprouvées d'un projet à l'autre raccourcit les approbations et permet à chaque projet de profiter du précédent. Rien de cela n'est une technologie nouvelle. Ce qui manquait, c'est le volume et les capitaux pour l'exploiter à grande échelle.

Le 14 septembre 2025, le gouvernement fédéral a lancé Maisons Canada avec un investissement initial de 13 milliards de dollars (gouvernement du Canada, septembre 2025). L'organisme agit comme promoteur et comme bailleur de fonds, et privilégie la construction en usine. Le pays a choisi la méthode. Il lui faut maintenant des partenaires capables de la livrer.

Une horloge parallèle

Hopewell bâtit au Canada depuis 1990 : plus de 10 000 logements, ainsi que les espaces industriels et commerciaux et la gestion immobilière qu'apporte un groupe de sociétés en exploitation (source : Groupe Hopewell, 2026). En 2019, le groupe a commencé à investir dans la transformation de la construction elle-même, par l'entremise de Groundbreak Ventures, sa société affiliée en technologies de la construction. Personne au sein de l'entreprise n'avait prévu la politique. L'entreprise faisait ce travail pour ses propres raisons, dans ses propres marchés, quand le pays a décidé qu'il voulait la même chose à l'échelle nationale. Préparée, sans être visionnaire.

Suivre le rythme

Doorway est la façon dont le groupe Hopewell étend ce travail à l'ensemble du pays : des partenaires de construction provinciaux qui bâtissent déjà plus vite et de façon plus prévisible, des capitaux privés pour livrer à grande échelle, et un bâtisseur qui répond de ce que coûte une porte. Notre façon de bâtir n'a pas suivi. Elle peut rattraper son retard.